¿Por qué es importante (y necesario) recuperar las plusvalías inmobiliarias?

A raíz de su peatonalización, la calle Madero en el Centro Histórico de la Ciudad de México, incrementó su plusvalía significativamente. (Foto: Reskiebak/Flickr)

“No nos atrevemos a muchas cosas porque son difíciles, pero son difíciles porque no nos atrevemos a hacerlas”
-Séneca

La recuperación de plusvalías no busca eliminar la propiedad privada, ni imponer un nuevo impuesto, ni robar el patrimonio de nadie; busca recuperar para la ciudad una parte de la ganancia obtenida por privados a partir del valor que genera la inversión pública en equipamiento y servicios urbanos.

El Proyecto de Constitución Política de la Ciudad de México plantea (o planteaba) tanto en su exposición de motivos como en sus artículos 21 y 26, la recuperación de la plusvalía inmobiliaria derivada de la “infraestructura urbana por el uso del suelo, del espacio público y edificable”, al considerar que el incremento en los valores de mercado de las viviendas, comercios y otros, generado por la inversión pública tendría que formar parte de la riqueza de la ciudad.

La recuperación de plusvalías representa una inmejorable oportunidad para avanzar hacia el cumplimiento de un principio elemental de justicia social en las ciudades: la distribución equitativa de las cargas y beneficios entre todos los que las habitamos.

La plusvalía no es algo que simplemente se genera por la acción individual de los propietarios de inmuebles, sino por el conjunto de la sociedad. La plusvalía surge, fundamentalmente, por dos tipos de hechos generadores que provienen sustancialmente de acciones realizadas por el Estado:

  1. La inversión en infraestructura pública o mejoramiento del entorno.
  2. Las adecuaciones a la normativa urbana para el cambio en el uso de suelo o para el incremento de la edificabilidad permitida.

Estos hechos inciden directamente en el valor de mercado de los inmuebles sin que los propietarios intervengan de manera activa en este proceso, por lo que el incremento no puede atribuirse a un particular, sino a la acción pública ejercida por el Estado y, por lo tanto, al conjunto de la sociedad. Es así como se genera la plusvalía.

Imaginemos un ejemplo sencillo: una colonia en la ciudad en la que el gobierno invierte –con dinero público– en la construcción, mejora o rehabilitación de infraestructura, equipamiento o espacio público; por ejemplo, la construcción de una línea de Metrobús o de Metro, la rehabilitación del mercado del barrio o la construcción de una nueva plaza pública. Imaginemos, por otro lado, que a un predio se le modifica el uso de suelo o se le autoriza mayor potencial de construcción.

Las viviendas, comercios u oficinas beneficiadas con estas acciones tendrán un incremento en su valor de mercado proveniente del gasto público, sin que sus propietarios hayan efectuado inversión alguna.

Este incremento en el valor de la propiedad derivado de la inversión pública es lo que se considera como plusvalía, y propiamente le pertenece al conjunto de la sociedad y no solo al propietario porque fue el Estado quien, en su representación y la de todos los contribuyentes, detonó esos beneficios.

Por otro lado y de manera independiente, el propietario puede realizar mejoras a su inmueble para incrementar su valor en el mercado. Estas acciones no pueden ser atribuidas al conjunto de la sociedad, sino meramente al esfuerzo del propietario, por lo tanto, esa ganancia no debe ser objeto de ningún proceso público de recuperación de valor, pues esa ganancia no es considerada una plusvalía.

El problema consiste en que, actualmente, ante la ausencia del principio de recuperación de plusvalías, en la Ciudad de México son los grandes especuladores inmobiliarios quienes capturan por entero la plusvalía producida por la inversión pública, sin la que ciudadanía en su conjunto se vea beneficiada.

La recuperación de las plusvalías no busca eliminar la propiedad privada, ni imponer un nuevo impuesto, ni robar el patrimonio de nadie; busca recuperar para la ciudad sólo una parte de la ganancia económica que obtienen los propietarios privados de la inversión pública a la que todos contribuimos.

¿Por qué el beneficio de algo que es aportado por todos tiene que ser capturado por unos pocos? Y decimos pocos porque, en realidad, los pequeños propietarios de departamentos y los arrendatarios de clase media, que son la gran mayoría, no se verían afectados por este principio: la captura de plusvalías aplica sólo en dos momentos: cuando se realiza una compra-venta (y siempre que se demuestre la existencia de una plusvalía derivada de la acción pública) o cuando el propietario aprovecha un cambio de la norma urbana para modificar el uso de suelo o para aprovechar el potencial de edificabilidad. Mientras esto no suceda, la recuperación de plusvalías no afectará a los residentes de la ciudad.

Así pues, recuperar la plusvalía generada por el conjunto de la sociedad es un mecanismo justo y que fomenta la equidad.

Si impulsamos instrumentos para la recuperación de plusvalías –que, aclaremos, no son impuestos sino una recuperación parcial de lo que todos aportamos– sería posible financiar proyectos similares en las zonas en las que se recuperó la plusvalía o en otras que así lo requieran: más infraestructura, espacios públicos de calidad y servicios urbanos. Un círculo virtuoso que beneficiaría a todos.

Este principio se implementa ya en diversos países: Colombia, Brasil, Inglaterra, Estados Unidos o Francia; incluso, ya se contempla en la legislación de siete entidades federativas y se vislumbra en la nueva Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano. Es también uno de los principios que el gobierno mexicano se comprometió a apoyar como parte de la Nueva Agenda Urbana derivada de Hábitat III.

La recuperación de plusvalías es una oportunidad para limitar la especulación inmobiliaria sin afectar la producción de vivienda ni al gremio de la construcción; la oportunidad de transparentar los procesos de “recuperación de plusvalía” que los desarrolladores ya pagan por debajo de la mesa para obtener beneficios de la gestión urbana mediante arreglos con la autoridad; para promover vivienda asequible para toda la población, para consolidar la ciudad construida y para reducir incentivos a la expansión descontrolada; es la oportunidad de generar un modelo de desarrollo urbano eficiente y equitativo, la oportunidad de recuperar la ciudad para todos.